8 (800) 511-52-74  Бесплатная консультация юриста 24/7

Продажа квартиры с прописанным человеком

Право собственности на объект жилой недвижимости — возможность свободно распоряжаться имуществом по собственному усмотрению. Если в квартире зарегистрированы другие граждане, это может ограничить права собственника.

Чтобы не попасть в такую ситуацию, нужно перед покупкой получить справку о прописанных лицах и решить вопрос с их отселением. Обычно обязательства о снятии посторонних с регистрации закрепляются в договоре купли-продажи, где оговариваются сроки выписки, либо указывается, что покупатель знает об существовании прописанных и не против заключить сделку на таких условиях.

Если новый собственник готов покупать квартиру с обременением, он должен быть готов к тому, что в большинстве случаев освободить жилплощадь можно будет через суд, кроме ситуаций, когда права жильца защищены законом.

Можно ли продать квартиру с прописанным человеком

Законодательно не запрещена продажа квартиры с прописанным в ней человеком — не собственником жилья. При этом продавец обязан предупредить потенциального владельца о наличии обременения зарегистрированными лицами. Если же продавец скрыл информацию, подделав справку о составе проживающих лиц или выписку из домовой книги, новый хозяин может обратиться в суд и потребовать аннулирования договора купли-продажи с компенсацией всех понесённых издержек.

Мнение эксперта
Беликова Татьяна Ивановна
Адвокат с 10-летним стажем
На стадии согласования условий договора купли-продажи покупатель может заказать проверку юридической чистоты недвижимости. Помимо залога и других обременений, можно узнать и о наличии лиц, выписать которых будет проблематично.

Правовой статус проживающих граждан может определяться следующим образом:

  • временная регистрация, не дающая прав на распоряжение недвижимостью. Наличие такой прописки позволяет пользоваться квартирой в течение установленного срока. Её действие прекращается автоматически с наступлением соответствующей даты, и новый собственник вправе отказать гражданину в продлении;
  • постоянная регистрация по месту жительства. Имея такую отметку, лицо может проживать по месту прописки неограниченное время.

Именно наличие граждан с последним видом прописки может создать трудности для тех, кто хочет купить такую жилплощадь.

Видео-обзор: что делать, если вы купили квартиру с прописанным человеком?

Кого можно выписать из квартиры

Выписать можно любого гражданина, кроме некоторых категорий лиц, определённых российским законодательством. Такие граждане имеют право проживать по адресу регистрации, даже если новый собственник против такого соседства. К таким социальным группам относятся:

  • граждане, отказавшиеся от своего права приватизировать жилплощадь. Например, если в муниципальной квартире проживают два лица, одно из которых напишет отказ от приватизации, а второе оформит недвижимость в собственность;
  • лица, имеющие доступ к помещению на основании завещания или договора ренты;
  • члены жилищного кооператива, внесшие хотя бы часть оплаты, а также их родственники;
  • несовершеннолетние и недееспособные, в том числе несовершеннолетние, лишившиеся родительской опеки. Законом предусмотрена возможность выселить ребёнка/инвалида на основании решения суда. На практике осуществить это в принудительном порядке довольно проблематично.
Это интересно:  Пример договора купли-продажи квартиры на 2019 год

Если по адресу зарегистрированы подобные лица, от приобретения такой недвижимости лучше отказаться.

Алгоритм действий

Каждая юридическая процедура имеет свои правила и особенности прохождения. Соблюдение всех юридических тонкостей позволит избежать появления проблем в будущем, а также значительно ускорит процесс оформления.

Пошаговая процедура продажи квартиры с прописанным человеком

Порядок смены формы собственности напрямую зависит от наличия в квартире зарегистрированных граждан. Стандартная процедура предполагает нижеследующие шаги.

Обсудить с прописанными людьми необходимость выписки

Оптимальный вариант — когда на жилплощади нет зарегистрированных лиц. В таком случае сделка проходит без каких-либо проблем. Покупатель вправе потребовать от продавца решения вопроса с регистрацией до оформления сделки.

Составить договор купли-продажи

Если в жилплощади, являющейся предметом договора, проживают зарегистрированные лица, данный момент можно указать в условиях, равно как и процедуру их выписки, если это не противоречит нормам отечественного законодательства.

Договор купли-продажи

Мы не рекомендуем вам составлять документ самостоятельно.
Обратитесь к юристу!

Обратиться к нотариусу для заверения

Договор купли-продажи не требует обязательной регистрации у нотариуса. Такую процедуру можно пройти по желанию сторон.

Произвести регистрацию договора

Согласно ст. 551 ГК РФ, смена собственника квартиры или помещения другого назначения на основании заключенного договора подлежит государственной регистрации.

Оформить право собственности

Провести действия, связанные с переоформлением. Поставить подписи на акте приема-передачи.

Подписание акта приёма-передачи — окончательный этап сделки, после которого новый владелец вправе вносить в Росреестр данные о смене собственника. Перед визированием документа покупатель должен осмотреть помещение на предмет наличия повреждений, проверить состояние лицевого счёта.

Документ подтверждающий право собственности на квартиру

Акт приёма-передачи составляется только при отсутствии претензий. При наличии мелких недочётов он может быть принят с некоторыми оговорками, которые предыдущий собственник обязан принять к сведению и в ответ приложить усилия к устранению указанных недочётов.

Выписать прописанных в квартире жильцов

Если на момент заключения сделки на жилплощади были зарегистрированы лица, давшие согласие на смену места жительства, они должны сняться с учёта в установленном порядке.

Необходимый пакет документов

Чтобы аннулировать прописку, в регистрационный орган необходимо подать следующую документацию:

  • заявление о желании поменять место прописки;
  • национальный паспорт, подтверждающий личность;
  • письменное согласие собственника и всех проживающих жильцов по адресу, где будет зарегистрирован заявитель;
  • лица, имеющие в собственности квартиру, дом, комнату подают правоустанавливающие документы, на основании которых они планируют вселиться. Если гражданин заселяется в муниципальное жильё, такие свидетельства подавать не нужно.
Это интересно:  Пакет документов для продажи квартиры

Пройти процедуру можно как лично, обратившись к регистратору, так и удалённо, отправив заявление по почте или в электронном виде.

Мнение эксперта
Беликова Татьяна Ивановна
Адвокат с 10-летним стажем
Если человеку некуда выписаться, он может сообщить адрес, где он планирует встать на учёт. Как правило, рассмотрение документов в таком случае происходит в течение месяца.

Стоимость и сроки оформления договора

Продажа квартиры с прописанным человеком связана с расходами, которые несёт как продавец, так и покупатель. Как правило, распределение трат определяется в условиях сделки отдельным пунктом. Если же такие моменты не были учтены, на продавца ложатся следующие расходы:

  • справка из БТИ — до 2 000 рублей;
  • оценочный акт, подтверждающий стоимость квартиры — около 540 рублей;
  • справка о подтверждении физического расположения объекта недвижимости. На подготовку документа требуется около 10 дней, а его цена — 450 рублей.

справка из БТИ

Если собственник не может самостоятельно заняться сбором справок и бумаг, он может оформить доверенность за 200 рублей.

Если собственник состоит в законном браке, для перерегистрации жилплощади нужно получить разрешение супруга, за оформление которого придётся заплатить 1,5-2 тыс. рублей.

В свою очередь, покупатель также несёт расходы, связанные с переоформлением жилья:

  • аренда банковской депозитной ячейки — 3 000 рублей;
  • оформление через нотариуса — 0,5% от стоимости договора, но не менее 30 рублей и не более 20 000 рублей;
  • оплата правового и технического сопровождения сделки — сумма зависит от региона размещения объекта и ценовой политики выбранной юридической, риелторской компании. Некоторые льготные категории граждан имеют право на скидку.

При оформлении через один из офисов многофункционального центра, покупателю придётся заплатить за процедуру регистрации:

  • для юридических лиц — 22 000 рублей;
  • для физических лиц — 2 000 рублей.

Срок оформления всех документов, начиная от заключения предварительного договора и заканчивая регистрацией права собственности новым владельцем, может составлять от 14 дней до 2 месяцев.

Возможные риски

Главный риск, с которым может столкнуться новый собственник недвижимости, где зарегистрированы жильцы — их отказ добровольно сменить прописку. Чтобы избежать этого, рекомендуется заключать договор только при наличии справки о составе проживающих или выписки из домовой книги, где указано, что по адресу никто официально не живёт.

Если же зарегистрированные лица отказываются добровольно выселиться, то собственник вправе обратиться в суд. В этом случае можно руководствоваться следующими нормами закона:

  • в соответствии с п. 2 ст. 292 Гражданского кодекса РФ, смена собственника, зарегистрированная должным образом, является достаточным основанием для аннулирования права пользования жилплощадью лицами, проживающими здесь до момента переоформления. В том числе это касается и членов семьи бывшего владельца. Данная норма начинает действовать только после регистрации факта продажи. В такой ситуации применение нормы не происходит автоматически. Чтобы выписать таких лиц, придётся подать в суд исковое заявление. Единственное преимущество для покупателя в такой ситуации — возможность покупки квартиры с дисконтом;
  • согласно п. 4 ст. 31 Жилищного кодекса РФ, собственник вправе выписать лицо, с которым он расторг брачный союз. Если собственник, желающий продать квартиру, развёлся с мужем/женой, он вправе выписать бывшего партнёра без его согласия, если другое не указано в соглашении между собственником и его бывшим брачным партнером.
Это интересно:  Как продать часть квартиры в долевой собственности

В ст. 31 главы 5 ЖК РФ содержится ещё одна норма, которая может стать неприятным сюрпризом для нового владельца. Если между собственником и членами его семьи подписано соглашение на право пользования жилища с ограничением по срокам, он не может быть выписан вплоть до окончания действия такой договорённости. Но на практике такой опцией недобросовестные продавцы пользуются довольно редко.

Особый случай — когда из квартиры был выписан человек, отбывающий наказание в местах лишения свободы. После освобождения такое лицо вправе через суд потребовать заселения по адресу предыдущего проживания. Такое право данное лицо имеет по причине того, что оно не было уведомлено о факте продажи.

Единственный выход в такой ситуации — можно признать договор купли-продажи недействительным, что не всегда выгодно для нового собственника.

Единственный весомый аргумент в пользу покупки жилья с обременением в виде зарегистрированных там лиц — значительная скидка. Сделку стоит совершать при условии, что проживающих можно выписать в принудительном порядке, иначе приобретение может стать пассивом, который будет очень сложно использовать по собственному усмотрению.

Что делать, если вы купили квартиру с прописанным человеком, о котором не знали во время заключения сделки? Обращайтесь в суд с исковым заявлением, где требуйте отмены регистрации и выселения таких граждан в принудительном порядке либо признания договора о купле-продаже недвижимости недействительным в связи с вновь открывшимися обстоятельствами.

Рейтинг автора
Автор статьи
Беликова Татьяна Ивановна
Адвокат с 10-летним стажем, специализирующаяся на семейных вопросах. Представитель в судах общей юрисдикции.
Написано статей
1
Помогла статья? Оцените её
1 Star2 Stars3 Stars4 Stars5 Stars
Загрузка...
Добавить комментарий

Adblock detector