8 (800) 511-52-74  Бесплатная консультация юриста 24/7

Продажа неприватизированной квартиры

Если недвижимость оформлена в собственность, то продать ее можно в любой момент. Но если жилье не приватизировано, возникают определенные трудности с его реализацией. Решить проблему можно, но сделать это будет непросто.

Что такое статус неприватизированного жилья?

неприватизированное жилье209 ст. ГК РФ наделяет собственника жилья определенными правами. Среди них, как сообщает 1 пункт статьи — право на распоряжение. То есть владелец квартиры может в любой момент продать объект недвижимости.

Гражданин, проживающий в неприватизированной квартире по факту не является собственником. Закон РФ №1541-1, действующий с 4 июля 1991 года, в статье 2 сообщает, что физлица, прописанные в помещении, вправе только использовать помещение для проживания в рамках заключенного договора социального найма. Собственником же недвижимости считается муниципалитет или государство. А значит и продавать жилье по закону может только уполномоченное ведомство.

Важно! Чтобы получить полное право на распоряжение квартирой, нужно сначала ее приватизировать. То есть, как сообщает статья 1 Закона РФ №1541-1, гражданин должен на добровольной основе запросить у государства передачу помещения в частную собственность. Причем в статье 11 того же нормативного акта установлено, что первая процедура бесплатна.

Исходя из положений закона, продажа неприватизированной квартиры ее нанимателем невозможна, так как он не считается собственником. Если подобная сделка будет проведена, даже с соблюдением других правил заключения договора купли-продажи, она будет признана ничтожной в соответствии со статьей 166 ГК РФ. Но даже если этого не случилось, покупатель все равно не сможет зарегистрировать купленную недвижимость в ЕГРН. А без этого стать собственником недвижимости невозможно, даже если деньги отданы продавцу.

Заносить квартиру в госреестр с обозначением принадлежности может только собственник, предоставивший правоустанавливающие документы. Правило установлено статьей 15 ФЗ №218-ФЗ, действующего с 13 июля 2015 года.

Однако на самом деле в некоторых случаях продавать и покупать квартиру, но при этом не приватизировать жилье, разрешается на законных основаниях. Чтобы не стать нарушителем закона, перед проведением сделки стоит заранее узнать обо всех тонкостях того, как продать неприватизированную квартиру.

Это интересно:  Пакет документов для продажи квартиры

Способы продажи неприватизированной квартиры

Вариантов реализации недвижимости, принадлежащей государству или муниципалитету, несколько. Однако все они подразумевают дальнейшую приватизацию. Поэтому следует прежде всего убедиться, что новый владелец сможет произвести процедуру. Нельзя приватизировать, согласно 4 статье Закона РФ №1541-1, следующие типы объектов:

  1. Квартиры, расположенные в многоквартирных домах, находящихся на территории населенных пунктов со статусом военных городков.
  2. Комнаты в общежитиях.
  3. Недвижимость, расположенную в признанных аварийными домах.
  4. Помещения, имеющие статус служебных.

Если объект недвижимости не подходит под указанные параметры, можно начинать искать покупателя и приступать к реализации квартиры одним из доступных способов.

Обратиться в агентство недвижимости (буферная квартира)

Метод достаточно сложный. Прибегать к нему стоит, только если продавец уверен в надежности как самого покупателя, так и компании, занимающейся сделками с недвижимостью. Процедура состоит из нескольких этапов:

  1. Подбор агентства. Фирма должна быть надежной, так как отказ от сотрудничества на любом этапе приведет к убыткам продавца.
  2. Ищется покупатель. Далеко не каждый согласится принять участие в подобной сделке, и не только из-за статуса самого жилья. Хотя агентство и будет в дальнейшем курировать процесс передачи квартиры, любое заинтересованное лицо может обратиться в суд с требованием признать сделку мнимой. А значит покупатель может потерять не только жилье, но и деньги.
  3. Риэлторское агентство предоставляет приватизированную квартиру, стоимость которой равна цене продаваемого жилья. Это и есть «буфер».
  4. Покупатель вносит средства за предложенный объект. И становится его официальным владельцем.
  5. Агентство составляет договор обмена недвижимостью. «Буфер», который уже оформлен как частная собственность, отходит продающему жилье гражданину. Последний вносит его в ЕГРН.
  6. Покупатель регистрируется в продаваемой квартире с согласия местных властей, получает право на проведение приватизации и получение объекта в собственность.
  7. Если продавцу нужны деньги, а не другая квартира, агентство по договоренности может выкупить жилье обратно и передать гражданину деньги, которые покупатель перечислил за буфер.
Мнение эксперта
Дмитрий Петрович Евдокимов
Юрист-консультант с 20-летним стажем
Будет ли доверие между участниками процедуры — главный момент, определяющий успех подобной сделки.

Договориться с новым хозяином и прописать его в квартире

Можно отказаться от услуг агентства и провести обмен недвижимости на деньги самостоятельно. Для этого продавец должен найти покупателя, готового не только передать деньги фактически без заключения полноценного договора о купле-продаже, но и заняться в дальнейшем процессом приватизации.

Это интересно:  Описание договора купли-продажи квартиры по ипотеке

Передача жилья состоит из следующих этапов:

  1. Покупатель передает оговоренную сумму нынешнему жильцу.
  2. Продавец прописывает будущего хозяина недвижимости в квартире. Соответственно, он включается в договор соцнайма и приобретает право на приватизацию.
  3. Гражданин, который реализовал жилье, выписывается.
  4. Покупатель приступает к приватизации в соответствии с положениями Закона РФ №1541-1.

Неприватизированная квартира реализована!

Видео-обзор о приватизации квартиры:

Необходимые документы

Чтобы произвести сделку по договоренности с покупателем, потребуется ряд бумаг:

  1. Паспорт будущего владельца — для регистрации по новому месту жительства, а также оформления лицевого счета.
  2. Если продавец — не единственный зарегистрированный в квартире человек, необходимо получить согласие других прописанных граждан.
  3. Договор социального найма, куда будет вписан новый жилец.
  4. Паспорт продавца и членов его семьи — для оформления убытия и прописки по другому адресу.

Важно! Дополнительно также может оформляться расписка о передаче средств продавцу либо предварительный договор, обязующий стороны оформить соглашение о покупке-продаже после завершения приватизации новым владельцем. Бумаги необходимо заверить у нотариуса.

Если используется схема с буферной квартирой, дополнительно требуется:

  1. Оценить стоимость продаваемой квартиры.
  2. Оформить договор о покупке буферной квартиры.
  3. Зарегистрировать недвижимость в Росреестре и получить выписку.
  4. Составить соглашение об обмене.

Для перечисленных действий требуются паспорта сторон.

Договор социального найма

Форма и пример договора социального найма

Мы не рекомендуем вам составлять документ самостоятельно.
Обратитесь к юристу!

Какие могут быть проблемы с неприватизированными квартирами при продаже?

Можно ли продать неприватизированную квартиру, и какие есть для этого способы — мы выяснили. Однако при проведении такой операции иногда возникают проблемы, к которым нужно быть готовым заранее, причем как продавцу, так и покупателю. К трудностям первого относят:

  1. Поиск покупателя. Самая главная сложность при продаже находящейся в госсобственности недвижимости. Далеко не каждый согласится купить жилье у лица, фактически не являющегося владельцем. Возможно, покупателя придется привлекать низкой стоимостью жилья. Однако в подобном случае продавец может лишиться возможности приобрести новую недвижимость. Либо, в случае с буферной квартирой, получить жилье, которое хуже предыдущего по ряду параметров.
  2. Обман со стороны риелторского агентства. От фирмы, занимающейся недвижимостью, зависит многое. Компания не только сопровождает сделку, она по факту выступает в качестве одной из сторон. Особенно если целью продавца недвижимости является не покупка другого жилья, а получение денег за предыдущее. Если агентство откажется выкупать квартиру-буфер, то нужной суммы продавец не получит.
  3. Отказ нотариусов в заверении расписки или предварительного договора. Большинство юристов посчитает предприятие сомнительным и не станет рисковать.
  4. Признание сделки мнимой и возбуждение уголовного дела по статье «Мошенничество». Если существуют другие граждане, которые не заинтересованы в продаже квартиры нанимателем, они вполне могут обратиться в суд. В ходе разбирательства сделка, как минимум, может быть попросту аннулирована. Но ее участников дополнительно могут обвинить в мошеннических действиях. А за подобное грозит суровое уголовное наказание, закрепленное в пункте 2 статьи 159 УК РФ.
Это интересно:  Как узнать кадастровую стоимость земли на 2019 год

Видео-обзор о продаже неприватизированной квартиры:

Важно! Покупатель рискует не меньше. Если выяснится, что приватизировать квартиру нельзя, либо гражданин ранее использовал право на бесплатное проведение процедуры, он может так и остаться простым жильцом. При этом вернуть уплаченные продавцу деньги не получится, так как все обязательства с его стороны будут выполнены.

Рейтинг автора
Автор статьи
Дмитрий Петрович Евдокимов
Юрист-консультант с 20-летним стажем. Специализация: гражданское и уголовное право. Автор множества статей в СМИ и специализированных журналах.
Написано статей
2
Помогла статья? Оцените её
1 Star2 Stars3 Stars4 Stars5 Stars
Загрузка...
Добавить комментарий

Adblock detector