В каком случае вы обязаны беспрепятственно продать свою долю в квартире

Огромное количество объектов недвижимости в нашей стране имеет одну форму собственности – долевую. Причем, речь идет не только о «хрущевках», а и о квартирах новой планировки, и о домах. Проведение сделок, в которых присутствуют доли, особенно, если это доли бывших супругов, очень не любят агенты по недвижимости, так как они наиболее непростые и часто сопровождаются конфликтами.

Какие доли можно продавать?

Поскольку основной особенностью долей в недвижимости является то, что они не всегда имеют натуральное выражение. Доля может иметь исключительно письменное оформление без какого-либо натурального воплощения.

Продаже подлежат любые доли – и те, что только в бумажном выражении, и те, что в натуральном. Если доля имеет натуральное выражение, продажа будет более выгодной, так как цена ее будет намного выше.

Законодательство не делает различий между продажей квартиры и доли в ней. Есть, правда, два нюанса:

• продажа долей происходит только нотариально;
• перед тем как продавать долю стороннему человеку, нужно предложить ее прочим собственникам-долевикам. И, если они против, то это совершенно не значит, что продавать нельзя.

Все остальное происходит так же, как и при сделке оформления купли-продажи любой другой недвижимости.

Как быть с микродолями?

Верховный Суд РФ определил для собственников микродолей следующее: несмотря на то, что собственники могут совершать с принадлежащим им имуществом любые законные действия, собственники микродолей должны совершать сделки со своей долей исключительно с согласия остальных собственников.

Это обусловлено тем, что микродоля не дает возможности пользоваться квартирой или участком в соответствии с их назначением без взаимодействия с другими микрособственниками. Интересно и то, что лица, являющиеся собственниками микродолей, не имеют права вселяться в жилое помещение, то есть право «долевика» вселиться и проживать в жилье, в котором у него доля, небезусловно.

Помимо этого, можно принудить собственника незначительной доли в квартире продать ее, даже если он на это не согласен. Об этом говорит, например, статья 252 ГК РФ, п. 4 – нужно доказать незначительность его доли, отсутствие возможности выделить долю в натуре.

Еще одним условием является отсутствие у собственника заинтересованности в пользовании общим имуществом. Но это отсутствие нужно доказывать, особенно если собственник активно возражает против продажи. Коллегией ВС РФ особо подчеркнуто, что каждый случай индивидуален, и вопрос необходимости доли собственнику должен рассматриваться судом каждый раз с учетом всех обстоятельств дела.