+7 (499) 110-27-91  Москва

+7 (812) 407-30-62  Санкт-Петербург

8 (800) 550-34-61  Остальные регионы

Бесплатная консультация с юристом!

Особенности предварительного договора купли-продажи квартиры

Купля-продажа квартиры – самая популярная в России операция с недвижимостью. Распоряжение таким ценным недвижимым имуществом всегда требует тщательной подготовки и взвешенных решений. В ситуациях с продажей квартиры имеет смысл прибегнуть к крайне полезному инструменту – предварительному договору. Помимо основных соглашений, отечественное законодательство предоставляет гражданам возможность обозначить некоторые условия будущей сделки заранее.

Условия договора

Предварительный договорПредварительная сделка регулируется гражданским законодательством. Согласно ст. 429 Гражданского кодекса РФ, такой договор подтверждает обязанность сторон оформить основную сделку в будущем.

Стороны берут на себя определенные обязательства – в конкретный срок и на конкретных условиях заключить договор купли-продажи квартиры. Правила распространяются как на обычную покупку, так и на ипотеку.

Ст. 429 ГК РФ четко определяет моменты, которые должны быть обозначены в документе:

  • предмет договора;
  • пункты основной сделки;
  • срок заключения основной сделки.

Стороны могут сами решать, какие пункты основного соглашения необходимо оговорить при заключении предварительного договора. Согласование послужит главной гарантией того, что при оформлении основной сделки в будущем не возникнет конфликтов или неясностей.

Уклонение от заключения будущей сделки дает сторонам право принудить своего контрагента к оформлению соглашения через суд. Подобная мера может пригодиться при решении крайне сложных вопросов – например, как оспорить кадастровую стоимость. Если стороны заранее согласуют цену, то у контрагента будет крайне мало шансов поменять стоимость в будущем. Суд выступит на стороне добросовестного участника сделки.

Важный нюанс, который стоит отметить: предварительный договор не подразумевает непосредственной передачи имущества. Это рождает интересную особенность подобных сделок: квартира может и не находиться в собственности у продавца в момент заключения сделки. Лицо может приобрести недвижимость в будущем для последующей продажи.

Сроки действия договора

Срок – конкретный момент времени, по достижении которого стороны должны заключить основной договор купли-продажи. Срок может выражаться и в периоде – отрезке времени, в течение которого необходимо оформить главное соглашение.

Если в предварительной договоренности нет точно определенного срока, участники соглашения должны заключить основную сделку в течение года с момента заключения предварительной.

Это интересно:  Описание договора купли-продажи квартиры по ипотеке

Помимо конкретного промежутка времени, сделка может быть составлена и под определенное условие. К примеру, стороны могут договориться распорядиться квартирой только после ввода многоквартирного дома в эксплуатацию.

Мнение эксперта
Павлов Анатолий Сергеевич
Юрист-практик с 15-летним стажем
Может возникнуть проблема: что будет, если конкретное условие по какой-либо причине не наступает? В такой ситуации необходимо исходить из принципа разумности: предварительный договор прекратится, если многоквартирный дом так и не входит в эксплуатацию, к примеру, в течение 10 лет с момента заключения соответствующей сделки.

Образец предварительного договора купли-продажи квартиры

Правильное документальное сопровождение сделки – на практике очень сложная вещь. Многие граждане даже не знают, где можно найти типовой образец предварительного договора в 2019 году. В данном случае имеет смысл не искать готовые шаблоны, а изучать базовые составляющие документа.

Предварительный договор образец

В каждой ситуации могут быть свои нюансы, и найти конкретный готовый бланк будет сложно. Особенно это касается случаев, когда нужно решить, как уменьшить кадастровую стоимость объекта недвижимости. Контрагенты всегда должны знать, что входит в содержание предварительного договора.

Предварительный договор

Мы не рекомендуем вам составлять документ самостоятельно.
Обратитесь к юристу!

Предмет договора

Стоит отметить, что предмет предварительного договора – это вовсе не сама недвижимость, а конкретные обязательства заключить основное соглашение по купле-продаже квартиры в будущем. Продавец берет на себя обязанность подготовить имущество для продажи к конкретному сроку, а покупатель – заплатить за квартиру. Права же на недвижимость будут предметом основной сделки.

Несмотря на то, что квартира в предварительном договоре играет второстепенную роль, информация об объекте недвижимости должна быть отражена в тексте. Конкретные сведения, которые рекомендуется записать в документ:

  • адрес квартиры;
  • размеры, площадь;
  • этажность;
  • стоимость;
  • на кого зарегистрирована.

Чем подробнее будут указаны данные о квартире, тем проще будет в будущем согласовать основные пункты. Сторонам не придется заново договариваться о цене или расчетах. Это может стать и способом снизить кадастровую стоимость объекта.

Это интересно:  Продажа квартиры с прописанным человеком

Реквизиты по договору

Реквизиты – обязательные сведения о сторонах соглашения. Без информации об участниках сделка не будет считаться действительной, так как любая договоренность подразумевает известность контрагентов.

Заполнению подлежит следующая информация:

  • ФИО;
  • паспортные данные;
  • место жительства.

Стороны должны максимально подробно указать все необходимые личные данные. Реквизиты указываются в начале документа, чтобы читателю было ясно, кто именно оформил договоренность.

Сумма задатка

В предварительном договоре можно согласовать условия о задатке – сумме, которую покупатель передает продавцу в качестве гарантии того, что покупка квартиры произойдет в будущем. Задаток повышает прозрачность всей сделки и защищает стороны от мошенничества. Сам по себе этот пункт не является обязательным, но его наличие крайне полезно.

Задаток следует отличать от аванса – предоплаты. Если обязательства так и не будут исполнены в будущем, то сумма предоплаты подлежит возврату. В то же время, если имели место нарушения обязанностей со стороны покупателя, задаток не возвращается.

Таким образом совершение основной сделки остается в интересах дающего гарантию, а продавцу в случае недобросовестности покупателя гарантируется компенсация затраченного на несостоявшуюся сделку времени.

Заключительные положения

Когда будут составлены все основные пункты сделки, имеет смысл тщательно позаботиться о содержании заключительных положений. Заключительные положения могут включать следующую информацию:

  • момент вступления соглашения в силу;
  • расходы по заключению сделки;
  • условия расторжения;
  • регулирование споров;
  • количество экземпляров.

Расходы по оформлению – это государственная пошлина за регистрацию права собственности, перерасчеты и другие нюансы.

Заключительные положения могут прояснить вопрос претензионного порядка. Иными словами, можно указать пункт об обязательном досудебном урегулировании спора: если одна из сторон обнаружит какие-то нарушения, по условиям договоренности она должна сначала обратиться к своему контрагенту, а не в суд.

Предварительный договор составляется по числу контрагентов. На практике чаще всего оформляются два экземпляра, один – продавцу, второй – покупателю. Обязательно указывается, что оба экземпляра имеют одинаковую юридическую силу.

Видео-обзор о предварительном договоре купли-продажи жилья:

Подписи обеих сторон

Подпись – формальное согласие участника со всеми пунктами соглашения. Нет подписи – нет и сделки. Каждая сторона договора должна расписаться в конце текста. Это будет знаком согласия контрагента со всеми условиями.

Это интересно:  Как продать часть квартиры в долевой собственности

Какие могут быть ошибки при заключении предварительного договора

Все ошибки можно условно разделить на следующие виды:

  • формальные;
  • содержательные;
  • юридические.

При заключении предварительного договора важно сохранять баланс интересов. Одна сторона не должна «тянуть одеяло» на себя – нужно искать компромиссное решение, которое устроило бы каждого участника. На практике всегда чувствуется сильный перекос интересов в сторону продавцов. Особенно это касается застройщиков. Покупателю следует внимательно относиться к тому, что предлагает застройщик.

Особо стоит отметить срок действия сделки. Не рекомендуется указывать и соглашаться на туманные условия, которые могут и не произойти. Продавец может воспользоваться задатком покупателя, в то время как последний может ждать долгие годы, а потом остаться ни с чем.

Крайне рекомендуется обращать внимание на форму сделки. Согласно п. 2 ст. 429 ГК РФ, предварительный документ должен составляться в таком же виде, в каком будет составлен и основной. Купля-продажа квартиры подразумевает государственную регистрацию. Предварительное соглашение точно так же должно быть зарегистрировано.

Юридические ошибки – внесение в текст информации, которая прямо противоречит закону. Каждый участник должен ясно осознавать, что именно можно включать в документ, а что нельзя. Противозаконное содержание моментально лишает любой документ юридической силы.

Операция по составлению предварительной сделки может стать отличной пошаговой инструкцией, как снизить кадастровую стоимость недвижимости. Заранее закрепляя цену на бумаге, стороны избегают рыночных спекуляций и искусственного нагнетания наценок на объект.

Рейтинг автора
Автор статьи
Павлов Анатолий Сергеевич
Юрист-практик с 15-летним стажем. Специализируется на гражданском и семейном праве. Автор десятков статей на юридическую тематику.
Написано статей
2

Бесплатная юридическая консультация, не выходя из дома

У вас есть вопрос, который необходимо решить? Задайте его нашим юристам и получите бесплатную консультацию уже через 10 минут.

Помогла статья? Оцените её
1 Star2 Stars3 Stars4 Stars5 Stars
Загрузка...
Добавить комментарий

Adblock detector