Описание договора купли-продажи квартиры по ипотеке

Один из важных моментов сделки, связанной с приобретением объекта недвижимости — составление договора купли-продажи квартиры по ипотеке. Это аналог стандартного соглашения, имеющий при этом некоторые отличия. Главное — в документе указывается, что квартира приобретается за денежные средства, выделенные по ипотеке. При этом жилплощадь обременяется залогом, о чём вносится соответствующая запись в единый государственный реестр недвижимости.

Договор ипотеки оформляется, когда найден подходящий объект недвижимости, условия выдачи займа согласованы, и сделка уже прошла предварительный этап. Это трёхсторонний документ, где помимо продавца и нового владельца принимает участие банк. Поэтому он составляется в трёх экземплярах, имеющих равную силу, один из которых передаётся в финансовое учреждение.

Какие основные требования к оформлению договора?

Чтобы договор соответствовал требованиям отечественного законодательства, защищал права всех участников сделки и не был признан в суде никчемным, стоит тщательно проработать всего его пункты или использовать реальный образец, по которому уже совершалась подобная продажа.

Документы в письменной форме

Договор купли-продажи недвижимости с участием кредитных средств всегда должен составляться в письменном виде. Стоимость предмета сделки не позволяет оформлять договорённости другим способом.

Подписи обеих сторон

Визирование договора купли-продажи осуществляется сторонами, по усмотрению, самостоятельно либо в присутствии нотариуса, который гарантирует заключение сделки в соответствии со всеми требованиями законодательства. Привлечение нотариуса при таких сделках не является обязательным, но в случае, когда имеется соглашение сторон, оно может быть удостоверено таким способом.

Точные формулировки

Все пункты контракта должны быть тщательно проработаны, написаны деловым русским языком. Стоит избегать фраз и предложений, которые могут быть неоднозначно трактованы. Чтобы избежать возможных проблем, используемым терминам можно дать определение в преамбуле документа.

Дата подписания

Момент посещения нотариуса и фактическое подписание документа являются фактической датой принятия условий. С этого момента покупатель документально зафиксировал своё намерение приобрести жильё.

Форма договора должна соответствовать регламенту банка-кредитора

Как правило, составлением соглашения, а также юридическим сопровождением сделки на всех этапах занимается банк, который в последующем станет залогодержателем приобретаемого имущества. Для этого в финансовых учреждениях имеется специальный отдел, отвечающий за актуализацию образца договора купли-продажи квартиры по ипотеке. Таким образом банковские сотрудники стараются максимально защитить свои имущественные права, что зачастую выгодно и для покупателя/продавца, которым гарантируется соблюдение достигнутых договорённостей и обеспечивается юридическая чистота сделки.

Кто должен составлять договор

Сбербанк или другое финансовое учреждение, предоставляющее денежные средства на приобретение квартиры, как правило, обеспечивает каждого заёмщика юристом, отвечающим за составление договора и контроль за подготовкой всех необходимых документов. Именно такой специалист, имея типовой образец, формирует условия сделки.

В некоторых случаях, когда представителем продавца является риелторское агентство, может быть представлен другой вариант договора о смене собственника. В таком случае новый бланк потребует согласования с кредитной организацией. В итоге сделка может затянуться, а иногда и вовсе сорваться.

Видео: предварительный договор купли продажи квартиры особенности и риски

Какие пункты должны присутствовать в договоре

При составлении договора стороны сделки должны учитывать, что все положения должны соответствовать ст. 8 Федерального закона «Об ипотеке», а также нормам, установленным Гражданским кодексом Российской Федерации, определяющим правила ведения договорной документации.

Ст. 9 ФЗ № 102 определяет условия, которые должен содержать документ в обязательном порядке:

• предмет ипотеки. В параграфе должны быть указаны правоустанавливающие документы, на основании которых возможно заключение сделки. Также должны иметься данные об организации, зарегистрировавшей такие права. Если такая информация отсутствует, договор будет признан никчемным на основании ст. 554 ГК РФ;
• оценка. Стоимость предмета договора определяется согласно ФЗ № 135 «Об оценочной деятельности». Именно она является базой для начисления налогов и сборов, связанных с заключением сделки. Отсутствие экспертизы или неправильное её проведение приведёт к признанию договора незаключённым (ст. 555 ГК РФ);
• основные положения. В данной части описываются условия передачи имущества. Как правило, определяется дата фактической и юридической смены владельца. Под первой датой подразумевается физическая передача ключей и обеспечение свободного доступа к приобретённому помещению. Под второй — подписание передаточного акта, подтверждающего фактическое принятие новым собственником всех прав, обязанностей, рисков касательно предмета договора;
• срок и объём выполнения взятых на себя обязательств. Купля-продажа квартиры с заключением ипотечного договора требует тщательной проработки графика и условий выполнения всех пунктов договора. Согласно п. 4 ст. 9 ФЗ № 102, если сделка закрывается с привлечением кредита, должны быть указаны его условия.

Помимо обязательных пунктов, договор может содержать условия о внесудебном порядке решения спорных ситуаций и взыскания задолженности, возникшей в результате недобросовестных действий продавца или заёмщика.

Сроки действия

Переход права собственности от продавца к новому владельцу должен быть зарегистрирован на государственном уровне. Именно с момента фиксации изменений в Росреестре и происходит смена собственника.

После данного действия ипотека считается погашенной, а собственник может снять обременение и распоряжаться приобретённым имуществом по собственному усмотрению.

Цена оформления

При закрытии сделки обе стороны сталкиваются необходимостью заказа платных услуг. Сюда входят: подготовка справок, экспертиз, юридическое сопровождение, оплата государственной пошлины, услуг нотариуса и другое.

Согласно нормам Гражданского кодекса РФ, продавец оплачивает расходы, возникающие в результате оформления документов, подтверждающих факт собственности:

• заказ паспорта БТИ;
• оплата государственной пошлины;
• траты, связанные с выпиской зарегистрированных лиц;
• переоформление права собственности.

Все остальные услуги, например, помощь в регистрации в Росреестре и другие, ложатся на покупателя, если это не прописано в самом договоре.

Перед подписанием основного документа сделки стороны должны обговорить:

• кто оплачивает регистрацию сделки;
• стоимость помощи риелторских контор и юридических центов;
• услуги, связанные с передачей денежных средств (открытие счёта, аренда банковской депозитной ячейки).

Договор купли-продажи требует нотариального оформления. Цена услуги варьируется в зависимости от следующих обстоятельств:

• оценочной стоимости квартиры;
• наличия/отсутствия родственных связей между сторонами договора.
• в среднем услуги нотариуса обходятся в сумму от 1 000 до 5 000 рублей. Для близких родственников размер пошлины определён в сумме 0,1% от стоимости сделки, но не более 50 000 рублей.

Какие могут быть проблемы при оформлении договора

Главная проблема каждой из сторон, подписывающих документ — фиксация в договоре всех прав и обязанностей, что позволяет избежать конфликтов при его выполнении. Также документ обязан соответствовать нормам Гражданского кодекса Российской Федерации:

• подписанные бумаги не могут прикрывать другую сделку. Если такой факт будет выявлен — все заключённые договорённости будут признаны недействительными (ст. 170 ГК РФ);
• оформление купли-продажи совершается без применения обмана, угроз, насилия, в отсутствие тяжёлых жизненных обстоятельств. Если такие факты все-таки будут выявлены, пострадавшая сторона может подать исковое заявление о признании договора никчемным (ст. 179, 181 ГК РФ);
• при реализации договорённостей должны быть соблюдены права не только контрагентов, но и других заинтересованных лиц. Например, граждан, зарегистрированные в квартире, которую решили продавать (cт. 256, 292 ГК РФ).

Если стороны не хотят примерять на себя профессию юриста, составляя собственный вариант договора, они могут воспользоваться готовым примером или услугами консультанта.

Видео-обзор: что нужно знать перед тем как взять ипотеку